賃貸 中央区を楽しみながら学ぶ
原状回復にかかる費用は、入居当初には発生しないものの、いずれ賃借人が一定に負担する可能性のあるものです。
賃料や敷金等と同様にその内容、金額等の条件によっては、賃貸借契約締結の重要な判断材料となる可能性があります。
原状回復の問題は、単に契約終了時だけでなく、契約締結時において費用の負担について明確にしていくことが重要だと考えます。
このように退去のときにする原状回復の費用が、高くなっています。
昔と比べてリフォームの範囲が広くなっている分、こういうトラブルを防ぐためには、入居者としてはどうしたらよいのでしょうか。
いまだに原状回復の内容や費用負担についてキチンと書かれていない賃貸契約書を多く見かけますが、最低限、原状回復の範囲とその場合の費用の負担について取り決めをしておくべきです。
また入居時には、新築物件でない限りすべてのクロスが新品ということは少ないので、どことどこを貼り替えたばかりなのか、必ず大家さんまたは不動産屋の立ち会いのもとに確認しておきましょう。
住宅設備についても同様です。
キズや汚れがないか確認してください。
大家さんか不動産屋が立ち会わなかった場合には、日付け入りの写真を撮っておくのも一つの方法です。
原状回復にあたって一番費用のかかる部分はクロスです。
畳とクロスは、原状回復に際して全面的に替えることが少なくありません。
中でもクロスは面積が大きくなり、一般的には原状回復費用の金額も、もっとも大きくなるようです。
クロスは、建設省の指導では耐用年数が六年に設定されています。
単純に考えれば、入居して三年後に退去する場合にクロスを貼り替えるとすると、クロス貼り替えにかかる負担は大家さんと借家人との折半です。
賃貸アパートやマンションを借りるときには必ず敷金が必要です。
関東地方で当たり前だった礼金制度は徐々になくなる方向にありますが、この敷金だけはなくなりそうにもないということになります。
敷金は保証金のような性格を持ったお金で、家賃の不払いがあったときや、原状回復費用のために使われるお金です。
しかし、家賃は前払い制度が当たり前になっています。
あらゆるサービスや物販の中でも前払いになっているものはそう多くないと思われますが、どういうわけか家賃は前払いが当たり前なのです。
前払いということは一カ月滞納しても債務がないことになり（契約上は問題が当然あります）、一カ月以上滞納する恐れがあるときに敷金が生きてきます。
ということになると、家賃を滞納する人はそう多くはいませんので、現在では原状回復を担保するためのお金と敷金は何のためのお金だろうと考えてもよいことになります。
原状回復に要する費用は年々増加していることは述べましたが、それに伴い敷金が多くなることはあっても、なかなか少なくはならないようです。
ところで、敷金は預かり金であり、退去の際には返還されるお金と思っている人は少なくありませんが、ほとんどの場合、預けてあるお金のせいぜい半分返ってくればいいほうです。
これはどこに原因があるかというと、言うまでもなく原状回復にお金がかかるようになってきているからなのです。
ハウスクリーニングなどは、プロに頼むとワンルームでも一万五○○○～三万円ぐらいかかりますし、３ＬＤＫクラスになると、五万～八万円ぐらいかかります。
この費用は入居者が一○○％負担することになっている契約がほとんどですので、これだけでもかなりの出費です。
そのほかに畳は必ずと言っていいほど交換しなければならなくなっています。
六畳分の表層替えをすると、一枚五○○○円として六枚で三万円にもなり、これを仮に大家さんと折半にしても一万五○○○円の負担になります。
そのほかにもＣＦ（クッションフロア）、カーペットの交換などが発生する場合もあります。
しかし、何と言っても金額の大きいのはクロス（壁紙）です。
クロスは面積が大きいこともあり、金額が張ります。
通常賃貸アパートやマンションで使用しているのは「普及品」といって一番安いクラスの商品です。
インテリアのお店に行くと一平方メートル当たり五○○円前後で売っている品です。
しかし、それを専門業者に頼むと、古いクロスをはがして下地を調整し、新しいクロスを貼るという作業になりますので、一平方メートル当たり一二○○円から一八○○円という金額になります。
ハゥスクリーニングの場合、その掃除の密度（水回りの清掃具合い、及び拭き掃除の程度、薬品を使用するかしないか、使用するとすれば何を使うかなど）によって違ってきます。
畳とクロスはもっともトラブルになりやすい原状回復箇所です。
畳の場合は、仮に人が居住していなくても必ず変色します。
相当気をつけても日焼けにより赤くなるのは避けられません。
タンスを置けば、置いたところと置いていないところの差は歴然とします。
しかし、これは一○○％入居者の負担と言い切れるでしょうか。
程度の差こそあれ、入居してもしていなくても、日焼けにより変色するならば、経年変化ということにならないでしょうか。
その点クロスは、まだだいぶマシといえますが、六畳程度の広さで天井が一○平方メートル、壁は角部屋などで窓が多ければ少なくなりますが、洋室の場合でだいたい二一○平方メートル程度ありますので、合計して四○平方メートルになり、一平方メートル当たり一五○○円として六万円ということになります。
これだと一帖当たり天井と壁のクロス合わせて一万円かかる勘定になります。
３ＬＤＫの部屋ですとたいてい全部の部屋の合計（ＬＤは一部屋と数える）は二五帖前後です。
二五帖というと、たとえば洋室五帖×二、和室六帖×一、ＬＤが九帖で、ちょうど二五帖です。
一帖当たり一万円かかるとすると、天井、壁のクロスを貼り替えただけでも二五万円かかることになります。
クロスは部屋だけでなく、トイレ、洗面室、台所、玄関、廊下にも貼ってありますので、それも含めて全部取り替えるとなると、大きな金額にならざるを得ません。
そのほか畳の取り替え、ＣＦの取り替え、ハウスクリーニングなどが加われば、すぐ四○万～五○万円にはなってしまいます。
３ＬＤＫで六○万円を超えることだって珍しくなくなります。
大家さんに半分負担してもらったとしても、敷金全額でも不足するのはこういうケースです。
この原状回復費用を安く上げる方法はというと、たとえば台所の冷蔵庫置場は冷蔵庫を置いた部分だけ「電気焼け」で黒くなります。
ほかの部分はきれいでも、その電気焼けのために台所の壁全部のクロスを貼り替える必要が出てくる場合もあります。
これを防ぐには、冷蔵庫を置く部分にホームセンターなどでクロスを買ってきて、壁に二重貼りの状態で貼っておくといいでしょう（クロスでなくても半端な布切れなどでもよい）。
そうすれば、退去するときにその買ってきたクロスきえ取れば、電気焼けの被害は防げます。
この場合、冷蔵庫の足により台所のＣＦにも跡がつくことがありますので、ベニヤ板などを冷蔵庫の下に敷いておくといいでしょう。
クロスの特徴として、全体的にうす汚れてくる場合は目立ちませんが（もちろんこれも程度によりますが）、電気焼けのように一部だけの汚れはとても気になり、ほとんどの場合貼り替えを余儀なくされます。
借り手としては、その点注意が必要になるのです。
賃貸契約書には特約条項が添付されていることが珍しくないようです。
この特約条項にこの本の中で再三述べていますが、市販の契約書で明記していないことも多く、トラブルを招く原因になっています。
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